アロハ～、スターツハワイの池田多聞です。第６回めは、日本であまりなじみのない、でも商業不動産の取引ではよく出てくる用語、“プレミアム”についてお話しします。

よくレストランを売った、買ったなどと聞きますよね？

その際、ホノルル不動産協会が提供する、売買契約書を使ったりするのですが、これはほとんどの場合、対象のレストランを含む不動産を購入する取引ではありません。家主との商業リースを既存のテナントから引継ぎ、それ以外の動産等を売買するというのが同取引に係わる正式な記載となることが多いです。

“プレミアム”とは、不動産用語でキーマネーなどとも呼ばれますが、日本的に考えると、将来戻ってくる敷金とは異なり、払いきりの礼金のようなものです。その構成要素は大きく分けて3つ、①リースの価値、②設備の価値、③暖簾権となります。

①の“リースの価値”とは、人気の立地でなかなかそこへは出店できないような希少価値、又は、通常相場より廉価の賃料が設定されているなど、現テナントが確保している市場より、有利な権利などの対価となります。

②の“設備の価値”とは、現テナントが開業する時に投資した内装（レストランであれば厨房機器など）が対価となります。ハワイの業界用語では“ＦＦ＆Ｅ”という標記がされ、これはＦｉｘｔｕｒｅ（造作）、Ｆｕｒｎｉｔｕｒｅ（家具）、Ｅｑｕｉｐｍｅｎｔ（器具）の略称です。通常の商業リースでは造作は仮にテナントが投資して造ったものでも、建物の一部となりますので、所有権が家主に帰属します。しかしハワイでは、その場所でビジネスを行なう場合に有用な場合は、新たなテナントへの価値の移行と考えます。家具と器具は動産の売買に含まれるという考えです。

③の“暖簾権”は、大手チェーンの店舗を引き継ぐ場合などに発生します。でも僕のクライアントの場合は日本発、独自ブランドでの展開なので、居抜きのレストラン取引などでも、実際に当該金が発生した事例を扱ったことはありません。

“プレミアム”については、通常それが要求される居抜き（又は既存）と、プレミアムのない新規という比較もされます。居抜きや既存店があった場所は同種で開業する場合、すでに用途規制につきホノルル市からの了承を得ているということで不確定要素が減りますし、レストランの場合など間違いなくリカーライセンスが取れるなどの安心材料があります。

☆スターツ・インターナショナル・ハワイ　池田 多聞（RA）☆