アロハ～、スターツハワイの池田多聞です。今回は前回に引き続き、土地建物の形態についてお話しします。

アメリカの他州と比較して、ハワイ特有なのが、“借地権と単純土地所有権の不動産が混在している”点です。ハワイは土地建物に対する近代的な整備が遅れたため、Bishop財団やQueen Emma財団など、一定のグループが多くの土地を所有しています。

日本であれば、マンションを購入した場合、区分土地所有者として、建物占有面積に比例して、底地の面積も所有されると思うのですが、ハワイは地主がいて、そちらに毎月、地代を支払う形式のコンドミニアムが多数あるのが現実です。これは住宅に限らず、商業不動産でも同じで、ワイキキのメインビルであるBOH Waikiki Centerや、現在改修が進んでいるWaikiki Trade Centerなども、ビルの所有者と地主は別という所有形態となっています。

重要なのは自分が購入しよう、借りようとしている不動産権が何なのかをコミットする前に明確に理解して欲しいという点です。

ここからは僕の専門である商業分野について、お話しします。米国で不動産の仕事をして25年、日本からのクライアントさんの認識と、ハワイの一般的な商慣習の違いで大きなギャップが３つあります。 ①“現状回復義務”、②“敷金”、③“仲介手数料”です。

①の“現状回復義務”ですが、ハワイでのリース契約書条項にもその記載はあります。ですが、出て行くテナントに対してそれを強要する家主は少ないのが現実です。理由は、そのテナントが出て行く多くの理由は“破産”のケースが多く、その履行を求められないから。また、家主としてはテナントが残した内装が自分の資産となるため、それを有効活用してくれるテナントを探す傾向が高いことです。

僕はワイキキのクラスAビル、当時のANAビル（現Bank of Hawaii Waikiki Center）のジェネラル・マネージャーとして1997年から2007年まで同プロジェクトを仕切りましたが、その間、現状復帰を求めたテナントの数はゼロです。

次回は残りの②と③を詳しくお話ししたいと思います。

☆スターツ・インターナショナル・ハワイ　池田 多聞（RA）☆