建築の用途変更について（１）

今回は建物の用途変更についてご紹介します。建物には、当然ですが、すべて用途が定められています。住宅やレストラン、リテール、オフィスといった具合です。例えば、ホテルであればお客さんが寝泊まりする客室や、レストラン、倉庫、オフィス等の複数の用途が一つの敷地に混在している場合もあります。

今回はそれらの用途の変更をする際の注意点及び手順について簡単にご紹介できればと思います。

ゾーニングによって、可能・不可能・要申請が定められている

場所によっては希望する用途に変更できない場合があります。例えば、住宅街の真ん中にレストランやバーがないのもそのためです。また、ワイキキの真ん中にはたくさんのレストランがありますが、これは逆に認可を申請する必要もなく容認されています。その中間の曖昧なところ、もしくは近隣の環境に多大に影響を与える可能性がある場合では申請が必要になってきます。

申請には大小二種類ある

用途変更の申請には二種類あり、MajorとMinorで分けられています。Minorについては法規上明確に認可されているものに限り、比較的簡単な手続きで2～3ヵ月の間に認可がおります。ホノルル市の役人が認可を出し、近隣には通達をするだけに留まります。ただし、Majorになると近隣のミーティング及びヒアリングが必要となり、いかに用途変更が近隣に悪影響を与えないか、むしろ環境向上に繋がることを説得できなければなりません。とても時間と労力のかかるプロセスだといえます。ただし、もし認可がおりれば、その一帯の地域で唯一の用途の建物になれる場合もあるため、市場を独占できる可能性を秘めています。

申請に必要な書類

申請に必要な書類は2種類共に変わりありません。アプリケーションフォーム、概要説明書、近隣環境に与える影響についてまとめた書類、敷地写真と設計図面一式が必要です。建築許可等のその他の付随する認可については、用途変更が認定されてからようやく申請ができるようになります。まずは、建築士に希望の土地で希望の用途に変更できるのかを調査してもらうことをお勧めします。